Einleitung

Bis zur Föderalismusreform im Jahr 2006 war der Bund für die die soziale Wohnraumförderung im Rahmen der Gesetzgebung alleine verantwortlich. Nach der Föderalismusreform sind nunmehr die Bundesländer für die Gesetzgebung im Bereich der sozialen Wohnraumförderung zuständig. Die Bundesländer können demnach landeseigene Gesetze zur Förderung des sozialen Wohnraums erlassen; machen sie von ihrer Gesetzgebungskompetenz keinen Gebrauch, gelten die bundesgesetzlichen Regelungen zum Sozialen Wohnungsbau als Bundesrecht weiter.

Ersetzung der bundesgesetzlichen Kostenmiete durch eine landesgesetzliche Verpflichtungsmiete

Der Berlier Senat hat am 20.06.2023 eine Änderung bzw. Ergänzung von Vorschriften für den Sozialen Wohnungsbau im WoG Berlin beschlossen. Die Änderungen traten zum 01.10.2023 in Kraft.

Wesentliche Änderung ist, dass die jahrelang in Berlin geltende bundesgesetzliche Kostenmiete durch die nunmehr ersetzte Verpflichtungsmiete gesetzlich geregelt worden ist, vgl. § 1a WoG Berlin neu.

Die Einhaltung der neuen Verpflichtungsmiete soll dabei für Objekte gelten, die eine Anschlussförderung erhalten haben.

Gefahr von Bußgeldern

Weitere Änderung ist, dass das Land Berlin nunmehr bei einer Vereinnahmung einer Miete durch den vermietenden Fördernehmer im Sozialen Wohnungsbau, die höher als die Verpflichtungsmiete -jedoch unter der Kostenmiete- liegt, ein Ordnungswidrigkeitsverfahren gegen die Vermieterseite einleiten kann.

Aufgrund der Gesetzesänderung können daher durch das Land Berlin Mietforderungen der Vermieter, die höher liegen als die Verpflichtungsmiete, nunmehr mit einem Bußgeld verhängt werden. Diese Möglichkeit bestand bisher dann nicht, wenn die vereinnahmte Sozialmiete der Vermieterseite zwar höher als die Verpflichtungsmiete, jedoch unter der Kostenmiete lag.

Widerspruch zu fortgeltenden Bundesgesetz und keine vollständige Ersetzung der Kostenmiete durch die Verpflichtungsmiete

Die Ersetzung von fortgeltendem Bundesrecht durch Landesrecht erfordert, dass sich der Landesgesetzgeber in eigener Verantwortung  der neuen Gesetztgebungskompetenz auch annimmt. Jedoch ist der Landesgesetzgeber keineswegs frei, nach Belieben das fortgeltende Bundesrecht zur Kostenmiete durch eigene Landesbestimmungen zu ergänzen oder auch -wie mit den teilweisen Änderungen die bundesgesetzlichen Regelungen zur Kostenmiete in zu ersetzendes Landes- und fortgeltendes Bundesrecht aufzuspalten. Ausweislich der neuen Regelungen im WoG Berlin hat das Land Berlin die Regelungen zur Kostenmiete im Bundesrecht nicht vollständig durch die landesrechtlichen Regelungen ersetzt, da insbesondere bei Förderungen ohne Anschlussförderung weiterhin die bundesgesetzlichen Kostenmietregelungen gelten sollen.

Die Mischlage aus Bundes- und Landesrecht für ein und denselben Regelungsgegenstand der Miethöhe im Sozialen Wohnungsbau im bestehenden System der Gesetzgebung stellt jedoch eine ungewollte Abweichung dar.

Ausblick

Es ist fraglich und klärungsbedürftig, ob das Land Berlin mit den neuen landesrechtlichen Regelungen zur Verpflichtungsmiete und zum Bußgeld im WoG Berlin überhaupt die bundesgesetzlichen Regelungen zur Kostenmiete in verfassungsgemäßer Weise ersetzt hat.

Zu klären ist weiter, inwieweit die neue Bußgeldregelung im WoG Berlin auch bereits vor der Gesetzesänderung vereinbarte Mieten, die die Verpflichtungsmieten überschreiten, erfasst.

Gerne steht Ihnen Rechtsanwalt Arepaade Empere für Fragen zur Änderung des WoG Berlin und den damit verbundenen Rechtsfragen beratend zur Verfügung.

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