Baulandmobilisierungsgesetz gebilligt

Das Baulandmobilisierungsgesetz ist am 23.06.2021 in Kraft getreten. Neu in das Baugesetzbuch (BauGB) eingefügt wurde insbesondere das sogenannte „Umwandlungsverbot“ des § 250 BauGB: Diejenigen Objekteigentümer, Vermieter, Fondsgesellschafter, Bauträger, Investoren, etc. die Mietwohnungen zu Eigentum umwandeln wollen -auch einzelne in Mehrfamilienhäusern-, brauchen in Gebieten mit angespannten Wohnungsmarkt hierfür grds. eine Genehmigung. Die Bundesländer sollen durch Rechtsverordnung solche Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt bestimmen können. Auf diese Weise sollen Gemeinden Einfluss auf entsprechende Umwandlungsvorgänge nehmen.

Wichtigste Regelungspunkte des Baulandmobilisierungsgesetzes sind:

1.Bezahlbarer Wohnraum

Ziel des Baulandmobilisierungsgesetzes ist es, schneller Bauland zu aktivieren, bezahlbaren Wohnraum zu sichern und die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen zu beschränken.

2.Kommunales Vorkaufsrecht

Gemeinden können künftig brachliegende Flächen leichter für Wohnungsbau nutzbar machen, indem sie zum Beispiel ihre Vorkaufsrechte stärker ausüben – vor allem in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten. Dort dürfen sie auch leichter ein Baugebot anordnen, um Baulücken durch neue Wohneinheiten zu schließen.

3.Sozialer Wohnungsbau

Mit sogenannten sektoralen Bebauungsplänen dürfen Gemeinden – befristet bis Ende 2024 – Flächen für Wohnbebauung festlegen. Zusätzlich können sie vorschreiben, dass neue Wohnungen die baulichen Voraussetzungen für die soziale Wohnraumförderung erfüllen müssen.

Baugenehmigungen dürfen dann auch davon abhängig gemacht werden, ob die Förderbedingungen der sozialen Wohnraumförderung -insbesondere die Miet- und Belegungsbindung- eingehalten sind.

4.Mieterschutz bei Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen

In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt können Kommunen bis Ende 2025 die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen für Gebäude mit mehr als fünf Wohneinheiten untersagen. Bisher ist dies nur in Milieuschutzgebieten möglich. Durch Rechtsverordnung können die Länder abweichende Regelungen für Immobilien mit 3 bis 15 Wohnungen erlassen, um regionalen Besonderheiten Rechnung zu tragen. Besteht für ein bestimmtes Gebiet bereits eine Milieuschutzsatzung, ist § 250 BauGB vorrangig anzuwenden.

5.Wohnen im Außenbereich

Außenbereichsflächen zur Wohnnutzung können in das beschleunigte Verfahren zur Bauleitplanung einbezogen werden – allerdings nur befristet bis Ende 2022.

Im Außenbereich gilt künftig eine neue Baugebietskategorie: das Dörfliche Wohngebiet, in dem einvernehmliches Miteinander von Wohnen und – insbesondere landwirtschaftlicher – Nebenerwerbsnutzung einfacher zu genehmigen ist.

6.Ausblick

Ob insbesondere das neue Umwandlungsverbot in § 250 BauGB gegen verfassungsmäßige Vorgaben wie das grundgesetzlich geschützte Eigentumsgrundrecht sowie die Berufsfreiheit vestößt, müsste ggfs. im Rahmen gerichtlicher Verfahren überprüft werden.

Bedenken bestehen auch, ob das Umwandlungsverbot in § 250 BauGB mit EU-Recht und dort insbesondere mit der Regelung des freien Kapital- und Zahlungsverkehrs vereinbar ist.

Gerne steht Ihnen Rechtsanwalt Empere für Fragen rund um das Baulandmobilisierungsgesetz sowie dem Umwandlungsverbot in § 250 BauGB beratend zur Verfügung.

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Am 30.11.2020 hat die Bundesregierung den Entwurf eines Gesetzes zur Mobilisierung von Bauland (Baulandmobilisierungsgesetz) vorgelegt.

Der Gesetzesentwurf erweitert Vorkaufsrechte der Kommunen (§§ 24 ff. BauGB-E) und sieht Umwandlungsbeschränkungen vor. Außerdem ermöglicht der Gesetzesentwurf die Festlegung von Flächen für sozialen Wohnungsbau in Bebauungsplänen (§ 9 Abs. 2d BauGB-E), soll das Bauen im Außenbereich erleichtern (§ 13b BauGB-E; befristet) und auch im Innenbereich Erleichterungen bei Planungs- und Genehmigungsprozessen vorsehen (§ 9 Abs. 2d BauGB-E). Eine neue Gebietskategorie „Dörfliches Wohngebiet“ (§ 5a BauNVO-E) soll zudem das Nebeneinander von Landwirtschaft und Wohnen erleichtern.

Umwandlungsbeschränkungen von Miet- in Wohnungseigentum

Der neue beabsichtigte § 250 BauGB-E soll künftig die „Bildung von Wohnungseigentum in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten“ regeln. Danach wird die Bildung von Wohnungs- oder Teileigentum unter einen Genehmigungsvorbehalt gestellt, soweit sich die Immobilie in einem – von der Landesregierung durch Rechtsverordnung zu bestimmenden – Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt befindet. Ziel sei es, ein ausreichendes Angebot an bezahlbaren Mietwohnungen zu erhalten, erklärt die Bundesregierung weiter Allerdings wird der § 250 BauGB-E durch Ausnahmen aufgeweicht und die Rechtsverordnungen müssen zudem bis zum 31.12.2025 befristet sein.

Flächen für sozialen Wohnungsbau im Bebauungsplan

Daher würden die Vorkaufsrechte für Kommunen gestärkt, heißt es in dem Entwurf. Künftig könne eine Kommune dieses Recht geltend machen, wenn „auf einem zu veräußernden Grundstück ein Missstand besteht“. Außerdem werde ein neues Vorkaufsrecht für unbebaute beziehungsweise geringfügig bebaute und brachliegende Grundstücke in Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt eingeführt. Weiter soll es in Bebauungsplänen möglich sein, Flächen für den sozialen Wohnungsbau festzulegen. Diese Regelung solle bis Ende 2024 befristet werden, um dann zu überprüfen, ob die Maßnahme wirkt.

Neu: Das dörfliche Wohngebiet

Ebenfalls befristet werden soll die Verlängerung des § 13b BauGB, mit dem leichter im Außenbereich gebaut werden kann. Diese Befristung solle „bis zum 31.12.2022 beziehungsweise 2024“ gelten. Für den Innenbereich soll es Erleichterungen im Planungs- und Genehmigungsprozess geben. Außerdem ist die Einführung einer neuen Gebietskategorie vorgesehen: das „Dörfliche Wohngebiet“. Mit letzterem soll das Nebeneinander von Landwirtschaft und Wohnen leichter möglich werden.

Aussicht

Der Gesetzentwurf wird nunmehr erstmal im Bundestag und Bundesrat beraten. Das beabsichtigte Baulandmobilisierungsgesetz stellt  wohlmöglich eine Erschwerung bzw. Verhinderung der eigentumsrechtlichen Gestaltung von Immobilien dar, da es in schützenswerte Interessen des Eigentümers eingreife. Die Zukunft wird daher zeigen, ob der Gesetzesentwurf mit dem bisherigen Inhalt tatsächlich beschlossen wird.

Bei den Themen rund um das  beabsichtigte neue Baulandmobilisierungsgesetz steht Ihnen Rechtsanwalt und Fachanwalt Empere beratend mit seiner Expertise zur Seite.

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