Baulandmobilisierungsgesetz gebilligt
Das Baulandmobilisierungsgesetz ist am 23.06.2021 in Kraft getreten. Neu in das Baugesetzbuch (BauGB) eingefügt wurde insbesondere das sogenannte „Umwandlungsverbot“ des § 250 BauGB: Diejenigen Objekteigentümer, Vermieter, Fondsgesellschafter, Bauträger, Investoren, etc. die Mietwohnungen zu Eigentum umwandeln wollen -auch einzelne in Mehrfamilienhäusern-, brauchen in Gebieten mit angespannten Wohnungsmarkt hierfür grds. eine Genehmigung. Die Bundesländer sollen durch Rechtsverordnung solche Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt bestimmen können. Auf diese Weise sollen Gemeinden Einfluss auf entsprechende Umwandlungsvorgänge nehmen.
Wichtigste Regelungspunkte des Baulandmobilisierungsgesetzes sind:
1.Bezahlbarer Wohnraum
Ziel des Baulandmobilisierungsgesetzes ist es, schneller Bauland zu aktivieren, bezahlbaren Wohnraum zu sichern und die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen zu beschränken.
2.Kommunales Vorkaufsrecht
Gemeinden können künftig brachliegende Flächen leichter für Wohnungsbau nutzbar machen, indem sie zum Beispiel ihre Vorkaufsrechte stärker ausüben – vor allem in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten. Dort dürfen sie auch leichter ein Baugebot anordnen, um Baulücken durch neue Wohneinheiten zu schließen.
3.Sozialer Wohnungsbau
Mit sogenannten sektoralen Bebauungsplänen dürfen Gemeinden – befristet bis Ende 2024 – Flächen für Wohnbebauung festlegen. Zusätzlich können sie vorschreiben, dass neue Wohnungen die baulichen Voraussetzungen für die soziale Wohnraumförderung erfüllen müssen.
Baugenehmigungen dürfen dann auch davon abhängig gemacht werden, ob die Förderbedingungen der sozialen Wohnraumförderung -insbesondere die Miet- und Belegungsbindung- eingehalten sind.
4.Mieterschutz bei Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen
In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt können Kommunen bis Ende 2025 die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen für Gebäude mit mehr als fünf Wohneinheiten untersagen. Bisher ist dies nur in Milieuschutzgebieten möglich. Durch Rechtsverordnung können die Länder abweichende Regelungen für Immobilien mit 3 bis 15 Wohnungen erlassen, um regionalen Besonderheiten Rechnung zu tragen. Besteht für ein bestimmtes Gebiet bereits eine Milieuschutzsatzung, ist § 250 BauGB vorrangig anzuwenden.
5.Wohnen im Außenbereich
Außenbereichsflächen zur Wohnnutzung können in das beschleunigte Verfahren zur Bauleitplanung einbezogen werden – allerdings nur befristet bis Ende 2022.
Im Außenbereich gilt künftig eine neue Baugebietskategorie: das Dörfliche Wohngebiet, in dem einvernehmliches Miteinander von Wohnen und – insbesondere landwirtschaftlicher – Nebenerwerbsnutzung einfacher zu genehmigen ist.
6.Ausblick
Ob insbesondere das neue Umwandlungsverbot in § 250 BauGB gegen verfassungsmäßige Vorgaben wie das grundgesetzlich geschützte Eigentumsgrundrecht sowie die Berufsfreiheit vestößt, müsste ggfs. im Rahmen gerichtlicher Verfahren überprüft werden.
Bedenken bestehen auch, ob das Umwandlungsverbot in § 250 BauGB mit EU-Recht und dort insbesondere mit der Regelung des freien Kapital- und Zahlungsverkehrs vereinbar ist.
Gerne steht Ihnen Rechtsanwalt Empere für Fragen rund um das Baulandmobilisierungsgesetz sowie dem Umwandlungsverbot in § 250 BauGB beratend zur Verfügung.