Berliner Senat beschließt Gesetzentwurf zum Mietendeckel -Handlungsmöglichkeiten-

I.Wesentlicher Inhalt des Mietendeckels

Der Berliner Senat hat am 26.11.2019 auf Vorlage der Senatorin für Stadtentwicklung und Wohnen, Frau Katrin Lompscher, beschlossen, den Entwurf des Gesetzes zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung (Berliner MietenWoG) ins Abgeordnetenhaus einzubringen. Das Mietengesetz soll für ca. 1,5 Mio. Berliner Mietwohnungen gelten. Vom Mietendeckel ausgenommen sind Wohnungen des öffentlich geförderten Wohnungsbaus (Sozialer Wohnungsbau),  mit Mitteln aus öffentlichen Haushalten zur Modernisierung und Instandsetzung geförderte Wohnungen mit Mietpreisbindung, Wohnheime, Trägerwohnungen sowie alle ab Anfang 2014 erstmals bezugsfertigen Neubauten.

Im Folgenden finden Sie zusammengefasst die wesentlichen Regelungen des Gesetzes zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung (Mietendeckel):

  • Es wird ein Mietenstopp für fünf Jahre eingeführt. Maßgeblich ist die am 18.06.2019 wirksam vereinbarte Miete. Ab 2022 wird die Möglichkeit einer Anpassung von bis zu 1,3% pro Jahr geschaffen.
  • Zur Festlegung der Mietobergrenzen wurden die Mittelwerte der Mieten des Berliner Mietspiegels 2013 mit der Reallohnentwicklung bis 2019 fortgeschrieben und im Gesetz tabellarisch dargestellt. Die Berechnung der geltenden Obergrenze erfolgt in Abhängigkeit von der Bezugsfertigkeit und der Ausstattung der jeweiligen Wohnung.
  • Bei der Wiedervermietung von Wohnungen darf höchstens die am 18.06.2019 wirksam vereinbarte Miete aus dem vorherigen Mietverhältnis verlangt werden (Vormiete). Liegt diese Vormiete über der Mietobergrenze, ist sie darauf zu senken.
  • In bestehenden Mietverhältnissen können Mieterhaushalte neun Monate nach Inkrafttreten des Gesetzes die Kappung einer überhöhten Miete bei der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen beantragen. Voraussetzung ist jedoch, dass die Miete um mehr als 20% über der zulässigen Mietobergrenze liegt.
  • Modernisierungsmaßnahmen dürfen nur noch bis zu einer Gesamthöhe von 1,00 EUR/m² auf die Mieter umgelegt werden. Umlagefähig sind zudem nur Kosten für Maßnahmen aufgrund einer gesetzlichen Verpflichtung zur Wärmedämmung und Nutzung erneuerbarer Energien, sowie Kosten für die energetische Fenstererneuerung, den Heizanlagenaustausch, den Aufzugsanbau und den Abbau von Barrieren.
  • Die Bezirksämter sind befugt, Vermieterinnen und Vermietern die Forderung oder Entgegennahme einer höheren als die nach dem Berliner Mietengesetz zulässigen Miete zu untersagen. Widersprüche gegen Herabsetzungsbescheide hätten keine aufschiebende Wirkung.
  • Verstöße gegen die Anforderungen des Berliner Mietengesetzes können als Ordnungswidrigkeit mit einem Bußgeld von bis zu 500.000 Euro geahndet werden.

 

 II.Fragen aus Vermietersicht

-Verhalten bei Rückforderungsansprüchen von Mietern sowie Maßnahmen der Behörde wegen der Vereinnahmung überhöhter Mieten-

 1. Vermieterseite

Aus der Vermieterperspektive muss eine zulässige Vorgehensweise entwickelt werden, die zielführend eingesetzt werden kann, wenn Mieter im Wohnraummietverhältnis Rückforderungsansprüche gelten machen  und die Behörde (Bezirksamt, Investitionsbank Berlin bzw. die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen) im Verhältnis zum Vermieter z.B. durch Herabsetzungsbescheide bzw. Bußgeldbescheide tätig wird.

Ob es für Mieter tatsächlich ratsam ist, Rückforderungsansprüche im direkten Verhältnis zum Vermieter zu stellen, kann derzeit nicht eindeutig beantwortet werden. Dieser Schritt dürfte für die Mieter jedoch risikobehaftet sein. Denn sollte sich durch eine verfassungsgerichtliche Entscheidung herausstellen, dass der Mietendeckel verfassungswidrig ist, könnten Mieter aufgrund des durch das Verfassungsgericht festgestellten und bis dahin bereits aufgelaufenen Mietenrückstandes möglicherweise einer Kündigung seitens der Vermieter wegen Zahlungsrückstandes ausgesetzt sein.

Zudem sollten vorsorglich -wenn davon ausgegangen wird, dass das Mietendeckelgesetz nicht verfassungswidrig und damit nichtig ist-, Mietvertragsanpassungen bei bestehenden Mietverhältnissen vorgenommen werden, um sich im Verhältnis Vermieter-Mieter vor Rückforderungsansprüchen der Mieter abzusichern. Bei neu abzuschließenden Mietverträgen sollten  die aktuellen Entwicklungen rund um das neu zu beschließende Mietendeckelgesetz ebenfalls inhaltlich berücksichtigt werden, um potentielle Rückforderungsansprüche der Mieter auszuschließen. Insbesondere sollten bei zukünftigen Vertragsanpassungen Regelungen aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) beachtet werden, die durch das neue Mietendeckelgesetz nicht vollständig verdrängt werden.

 2.Die Rolle der Behörden

Neu wird sein, dass in bestehende und nach dem Inkrafttreten des Mietendeckelgesetzes neue begründete Mietverhältnisse durch Verwaltungsrecht eingegriffen werden kann. Ähnlich wie im Wohnungsbauförderungsrecht (Sozialer Wohnungsbau) ist für die Mietenprüfung die Verwaltung und hierbei insbesondere die Investitionsbank Berlin sowie die Bezirksämter zuständig.

Hierbei wird die Verwaltung mit dem Mietendeckelgesetz ermächtigt, mittels Erlasses von Bescheiden gegen die Vermieter vorzugehen,  die sich aus Sicht der Verwaltungsbehörden nicht an die Bestimmungen des Mietendeckelgesetzes, z.B. durch Vereinnahmung einer erhöhten Miete, halten.

Derartige Herabsetzungsbescheide sollten nicht ohne weiteres akzeptiert werden. Es ist empfehlenswert gegen solche Bescheide innerhalb der zulässigen Fristen Widerspruch einzulegen. Ein Widerspruch führt gewöhnlich dazu, dass eine behördliche Entscheidung nicht vollzogen werden darf bis über den Widerspruch entschieden worden ist. Jedoch soll im zu beschließenden Mietendeckelgesetz geregelt sein, dass in diesem Fall ausnahmsweise mit einem Widerspruch gegen einen Bescheid keine aufschiebende Wirkung einhergeht. Vielmehr müsste ein betroffener Vermieter  gleichzeitig zur Widerspruchseinlegung gerichtlichen Rechtsschutz vor dem Verwaltungsgericht Berlin in Anspruch nehmen. Ziel sollte jedenfalls sein, dass der Verwaltung vermittelt wird, dass der Herabsetzungsbescheid für rechtswidrig gehalten wird.

Sollte die Behörde gleichzeitig beabsichtigen, ein Ordnungswidrigkeitsverfahren wegen z.B. überhöhter Miete gegen einen Vermieter einzuleiten, wird empfohlen rechtzeitig einen anwaltlichen Rat in Anspruch zu nehmen, um aufzuzeigen, dass die Voraussetzungen für einen etwaigen, später zu erlassenden, Bußgeldbescheid nicht vorliegen.

III. Beratung

Bei der zukünftigen Mietenprüfung im Rahmen des Berliner Mietendeckelgesetzes sind Parallelen zur Mietenprüfung im Wohnungsbauförderungsrecht (Sozialer Wohnungsbau) zu sehen. Auch in diesem Fall ist insbesondere die Investitionsbank Berlin für die Einhaltung der preisrechtlichen zulässigen Kostenmiete bzw. Verpflichtungsmiete zuständig und kann bei einem Mietpreisverstoß des Vermieters entsprechende Maßnahmen gegen den fördernehmenden Vermieter einleiten. Bei den Themen rund um das Berliner Mietendeckelgesetz werden daher Vermieter mit ähnlichen Fragestellungen konfrontiert werden.