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Immobilienrecht: Sozialer Wohnungsbau und Notverkauf

2018-12-12T16:15:11+02:0023.11.2013|Immobilienrecht|

Sozialer Woh­nungs­bau: Ende der Eigen­schaft “öffentlich gefördert” von Sozial­woh­nun­gen bei einem Notverkauf

Ver­wal­tungs­gericht Berlin, Urteil vom 19. Sep­tem­ber 2013 – 16 K 5.12 –, www.juris.de

Sachver­halt

Gegen­stand der Entschei­dung war die Frage der Woh­nungs­bindung bei einem mit öffentlichen Mit­teln geförderten Miet­woh­nung­shaus nach dessen Notverkauf. Durch notariellen Kaufver­trag vom 06. Okto­ber 2009, im Grund­buch einge­tra­gen am 31. Mai 2010, erwarb die Eigen­tümerin das Miet­woh­nung­shaus mit Zus­tim­mung der Investi­tions­bank Berlin (IBB) vom Insol­ven­zver­wal­ter, nach­dem das Amts­gericht bere­its die Zwangsver­steigerung ange­ord­net hatte. Die ursprüngliche Fördernehmerin war zuvor zahlung­sun­fähig gewor­den und die IBB hatte deshalb die För­der­mit­tel gekündigt. Die Förderung wurde von der Eigen­tümerin nicht übernom­men. Die zu Gun­sten der IBB im Grund­buch einge­tra­ge­nen Sicher­heiten wur­den gelöscht. Eine Teilzahlung aus dem Kauf­preis führte nicht zu einer voll­ständi­gen Ablö­sung der Forderun­gen der IBB.

Im Okto­ber 2010 beantragte die Eigen­tümerin eine Bestä­ti­gung über das Ende der Eigen­schaft „öffentlich gefördert. Mit Bescheid vom Okto­ber 2010 teilte das zuständige Bezirk­samt der Eigen­tümerin mit, dass wegen der nicht voll­ständi­gen Rück­zahlung der För­der­mit­tel durch die ursprüngliche Fördernehmerin die Bindung weit­er­hin beste­hen bleibe und ein Ter­min für das Ende der Woh­nungs­bindung nicht benannt wer­den kann. Gegen diese Recht­sauf­fas­sung wehrte sich die Eigen­tümerin mit einer Klage.

Inhalt der Entschei­dung

Das Ver­wal­tungs­gericht Berlin entsch­ied, dass ent­ge­gen der Recht­sauf­fas­sung des zuständi­gen Bezirk­samtes im Fall eines soge­nan­nten Notverkaufs eine drei­jährige Woh­nungs­bindung ana­log der Regelung des § 17 WoBindG bestehe. Zur  Begrün­dung führte das Ver­wal­tungs­gericht Berlin aus, dass bei Fallgestal­tun­gen, in denen die För­der­mit­tel­bank –hier IBB-  zur Abwen­dung der anson­sten dro­hen­den Zwangsver­steigerung dem frei­händi­gen Verkauf durch den Insol­ven­zver­wal­ter zuges­timmt und die Löschung der öffentlichen Grund­schulden bewil­ligt hat, die Sachver­halte des Notverkaufs und der Zwangsver­steigerung im wirtschaftlichen Ergeb­nis ver­gle­ich­bar sind.

Auswirkun­gen für die Praxis

Die mit­tler­weile recht­skräftige Entschei­dung des Ver­wal­tungs­gerichts Berlin überrascht, da das Oberver­wal­tungs­gericht Berlin-Brandenburg in einem Urteil vom 12.01.2012 in einem ähnlichen Fall entsch­ied, dass die Woh­nungs­bindung nach einer Sanierungsvere­in­barung zwis­chen dem För­der­mit­tel­bank und dem Fördernehmer –zur Abwen­dung einer dro­hen­den Insol­venz– nicht über § 17 WoBindG –mit seiner drei­jähri­gen Woh­nungs­bindung– son­dern nach § 16 WoBindG mit seiner zehn­jähri­gen Woh­nungs­bindung zu beurteilen sei, siehe News­beitrag des Unterze­ich­n­ers vom 21.11.2012.

Von der Entschei­dung des Ver­wal­tungs­gerichts Berlin dürften Eigen­tümer prof­i­tieren, die ein „Soz­imi­et­woh­nung­shaus“ von einem Insol­ven­zver­wal­ter erwar­ben, nach dem der ursprüngliche Fördernehmer zahlung­sun­fähig wurde und die gewährten För­der­mit­tel aufgekündigt wurden.

Die Regelun­gen  des § 7 Abs. 2 des Wohn­raumge­set­zes Berlin (WoG Berlin) über Notverkaufs­fälle fan­den auf den vor­liegen­den Fall keine Anwen­dung, da der Antrag auf Bestä­ti­gung über das Ende der Eigen­schaft öffentlich gefördert  bere­its im Okto­ber 2010, vor Erlass des WoG Berlin, gestellt wurde.

Für weit­ere Fra­gen zum Thema Notverkauf eines „Soz­ibaus“ sowie Fra­gen zum Sozialen Woh­nungs­bau steht Ihnen Recht­san­walt  A. Empere selb­stver­ständlich gerne zur Verfügung.