Bundesrat stimmt Mietrechtsänderungsgesetz zu • www.bmj.de
Der Bundesrat hat am 01.02.2013 dem Mietrechtsänderungsgesetz zugestimmt. Im folgenden sind die wichtigsten Neuregelungen der Mietrechtsänderungsgesetzes aufgeführt:
1. Energetische Modernisierung
Die Vorschriften über die Duldung von Erhaltungs– und Modernisierungsmaßnahmen (bisher: § 554 BGB) werden reformiert. Größeres Gewicht erhält der neu geschaffene Tatbestand der „energetischen Modernisierung“. Er umfasst Maßnahmen, die zur Einsparung von Endenergie in Bezug auf die Mietsache beitragen, etwa die Dämmung der Gebäudehülle oder den Einsatz von Solartechnik für die Warmwasserbereitung. Rein klimaschützende Maßnahmen oder Maßnahmen wie die Installation einer Fotovoltaikanlage auf dem Dach, deren Strom der Vermieter in das öffentliche Stromnetz einspeist, müsse der Mieter zwar dulden. Sie berechtigten aber nicht zur Mieterhöhung.
2. Kein Recht zur Mietminderung in den ersten drei Monaten
Energetische Modernisierungen sollen für eine begrenzte Zeit von drei Monaten nicht mehr zu einer Mietminderung führen. Ist bspw. eine Dämmung der Außenfassade mit Baulärm verbunden, sei für die Dauer von drei Monaten die Mietminderung wegen dieser Beeinträchtigung ausgeschlossen. Ab dem vierten Monat könne eine Mietminderung wie bisher geltend gemacht werden, sofern die Baumaßnahme bis dahin nicht abgeschlossen und die Nutzung der Wohnung weiter beeinträchtigt ist. Der vorübergehende Minderungsausschluss gelte nur für energetische Modernisierungen.
3. Verlagerung der Härtefallprüfung ins Mieterhöhungsverfahren
Bisher habe sich der Beginn von Modernisierungsmaßnahmen verzögern können, wenn der Mieter vortrug, dass die gesetzlich vorgesehene Umlage von Modernisierungskosten eine für ihn unzumutbare wirtschaftliche Härte sei. Diese Härtefallprüfung wird nunmehr in das spätere Mieterhöhungsverfahren verlagert. Berufe sich ein Mieter darauf, dass er nach seinem Einkommen eine spätere Modernisierungsumlage wirtschaftlich nicht verkraften kann, so kann der Vermieter die geplante Maßnahme dennoch durchführen. Er darf jedoch die Miete nicht erhöhen, sofern sein Einwand berechtigt ist. Der Härteeinwand ist künftig schriftlich und fristgebunden vorzubringen.
4. Ziel einer verstärkten Abbildung energetischer Kriterien in Mietspiegeln
In den Vorschriften über die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB) wird gesetzlich klargestellt, dass die energetische Ausstattung und Beschaffenheit bei der Bildung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu berücksichtigen sind.
5. Contracting: Gesetzliche Regelung der Wärmelieferung durch Dritte
Mit der Umstellung auf Contracting (gewerbliche Wärmelieferung durch ein spezialisiertes Unternehmen) können Vemieter einen gewerblichen Wärmelieferanten beauftragen, dieser investiere in der Regel in eine neue, sparsamere Heizungsanlage. Die Umlage der Contractingkosten auf den Mieter anstelle der bisherigen Heizkosten, und damit ein Umstellungsanspruch des Vermieters wird gesetzlich geregelt
6. Beschleunigung von Räumungsprozessen
Räumungsprozesse sollen nunmehr von den Gerichten vorrangig terminiert werden. Die Fristen zur Stellungnahme für die Parteien seien auf das unbedingt Notwendige zu reduzieren. Hier sei eine besonders schnelle Durchführung des Verfahrens erforderlich, um nach Möglichkeit zu vermeiden, dass sich die Klagforderung monatlich um das auflaufende Nutzungsentgelt erhöht, falls der Mieter oder Pächter nicht zahlt.
7. Gesetzliche Regelung der „Berliner Räumung“
Die in der Praxis entwickelte „Berliner Räumung“ werde auf eine gesetzliche Grundlage gestellt. Hat ein Vermieter vor Gericht ein Räumungsurteil erstritten, solle der Gerichtsvollzieher die Wohnung räumen können, ohne gleichzeitig die – oft kostenaufwendige – Wegschaffung und Einlagerung der Gegenstände in der Wohnung durchzuführen. Die Räumung könne also darauf beschränkt werden, den Schuldner aus dem Besitz der Wohnung zu setzen. Auf diese Weise falle kein Kostenvorschuss für Abtransport und Einlagerung der in der Wohnung verbleibenden Gegenstände an. Die Haftung des Vermieters für die vom Schuldner zurückgelassenen Gegenstände werde auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit begrenzt.
8. Erleichterte Titelerlangung auch gegen Untermieter
Öffnet dem Gerichtsvollzieher eine dem Vermieter unbekannt Person, die sich als Untermieter bezeichnet, könne die Wohnung zunächst nicht geräumt werden, weil das Räumungsurteil nur gegen die Personen wirkt, die im Urteil benannt sind. Ein neuer Anspruch im einstweiligen Verfügungsverfahren gibt dem Vermieter die Möglichkeit, in dieser Situation schnell einen weiteren Räumungstitel auch gegen den unberechtigten Untermieter zu bekommen.
9. Absenkung der Kappungsgrenze für Erhöhungen von Bestandsmieten bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
Darüber hinaus wird in § 558 Absatz 3 BGB eine Regelung eingefügt, wonach die Bundesländer für Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten per Rechtsverordnung die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete von 20 Prozent auf 15 Prozent absenken und so flexibel auf Mietsteigerungen besonders in Ballungsräumen reagieren können.