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Zustimmung zum Mietrechtsänderungsgesetz

2018-12-14T11:19:23+01:0003.02.2013|Immobilienrecht|

Bun­desrat stimmt Mietrecht­sän­derungs­ge­setz zu • www.bmj.de

Der Bun­desrat hat am 01.02.2013 dem Mietrecht­sän­derungs­ge­setz zuges­timmt. Im fol­gen­den sind die wichtig­sten Neuregelun­gen der Mietrecht­sän­derungs­ge­set­zes aufgeführt:

1. Ener­getis­che Mod­ernisierung

Die Vorschriften über die Dul­dung von Erhal­tungs– und Mod­ernisierungs­maß­nah­men (bisher: § 554 BGB) wer­den reformiert. Größeres Gewicht erhält der neu geschaf­fene Tatbe­stand der „ener­getis­chen Mod­ernisierung“. Er umfasst Maß­nah­men, die zur Einsparung von Enden­ergie in Bezug auf die Miet­sache beitra­gen, etwa die Däm­mung der Gebäude­hülle oder den Ein­satz von Solartech­nik für die Warmwasser­bere­itung. Rein kli­maschützende Maß­nah­men oder Maß­nah­men wie die Instal­la­tion einer Foto­voltaikan­lage auf dem Dach, deren Strom der Ver­mi­eter in das öffentliche Strom­netz ein­speist, müsse der Mieter zwar dulden. Sie berechtigten aber nicht zur Mieterhöhung.

2. Kein Recht zur Miet­min­derung in den ersten drei Monaten

Ener­getis­che Mod­ernisierun­gen sollen für eine begren­zte Zeit von drei Monaten nicht mehr zu einer Miet­min­derung führen. Ist bspw. eine Däm­mung der Außen­fas­sade mit Baulärm ver­bun­den, sei für die Dauer von drei Monaten die Miet­min­derung wegen dieser Beein­träch­ti­gung aus­geschlossen. Ab dem vierten Monat könne eine Miet­min­derung wie bisher gel­tend gemacht wer­den, sofern die Bau­maß­nahme bis dahin nicht abgeschlossen und die Nutzung der Woh­nung weiter beein­trächtigt ist. Der vorüberge­hende Min­derungsauss­chluss gelte nur für ener­getis­che Modernisierungen.

3. Ver­lagerung der Härte­fall­prü­fung ins Mieter­höhungsver­fahren

Bisher habe sich der Beginn von Mod­ernisierungs­maß­nah­men verzögern kön­nen, wenn der Mieter vortrug, dass die geset­zlich vorge­se­hene Umlage von Mod­ernisierungskosten eine für ihn unzu­mut­bare wirtschaftliche Härte sei. Diese Härte­fall­prü­fung wird nun­mehr in das spätere Mieter­höhungsver­fahren ver­lagert. Berufe sich ein Mieter darauf, dass er nach seinem Einkom­men eine spätere Mod­ernisierung­sum­lage wirtschaftlich nicht verkraften kann, so kann der Ver­mi­eter die geplante Maß­nahme den­noch durch­führen. Er darf jedoch die Miete nicht erhöhen, sofern sein Ein­wand berechtigt ist.  Der Här­teein­wand ist kün­ftig schriftlich und frist­ge­bun­den vorzubringen.

4. Ziel einer ver­stärk­ten Abbil­dung ener­getis­cher Kri­te­rien in Miet­spiegeln

In den Vorschriften über die ort­sübliche Ver­gle­ichsmi­ete (§ 558 BGB) wird geset­zlich klargestellt, dass die ener­getis­che Ausstat­tung und Beschaf­fen­heit bei der Bil­dung der ort­süblichen Ver­gle­ichsmi­ete zu berück­sichti­gen sind.

5. Con­tract­ing: Geset­zliche Regelung der Wärmeliefer­ung durch Dritte

Mit der Umstel­lung auf Con­tract­ing (gewerbliche Wärmeliefer­ung durch ein spezial­isiertes Unternehmen) kön­nen Vemieter einen gewerblichen Wärmeliefer­an­ten beauf­tra­gen, dieser investiere in der Regel in eine neue, sparsamere Heizungsan­lage. Die Umlage der Con­tract­ingkosten auf den Mieter anstelle der bish­eri­gen Heizkosten, und damit ein Umstel­lungsanspruch des Ver­mi­eters wird geset­zlich geregelt

6. Beschle­u­ni­gung von Räu­mung­sprozessen

Räu­mung­sprozesse sollen nun­mehr von den Gerichten vor­rangig ter­miniert wer­den. Die Fris­ten zur Stel­lung­nahme für die Parteien seien auf das unbe­d­ingt Notwendige zu reduzieren. Hier sei eine beson­ders schnelle Durch­führung des Ver­fahrens erforder­lich, um nach Möglichkeit zu ver­mei­den, dass sich die Klag­forderung monatlich um das auflaufende Nutzungsent­gelt erhöht, falls der Mieter oder Pächter nicht zahlt.

7. Geset­zliche Regelung der „Berliner Räu­mung“

Die in der Praxis entwick­elte „Berliner Räu­mung“ werde auf eine geset­zliche Grund­lage gestellt. Hat ein Ver­mi­eter vor Gericht ein Räu­mung­surteil erstrit­ten, solle der Gerichtsvol­lzieher die Woh­nung räu­men kön­nen, ohne gle­ichzeitig die – oft koste­naufwendige – Wegschaf­fung und Ein­lagerung der Gegen­stände in der Woh­nung durchzuführen. Die Räu­mung könne also darauf beschränkt wer­den, den Schuld­ner aus dem Besitz der Woh­nung zu set­zen. Auf diese Weise falle kein Kosten­vorschuss für Abtrans­port und Ein­lagerung der in der Woh­nung verbleiben­den Gegen­stände an. Die Haf­tung des Ver­mi­eters für die vom Schuld­ner zurück­ge­lasse­nen Gegen­stände werde auf Vor­satz und grobe Fahrläs­sigkeit begrenzt.

8. Erle­ichterte Titel­er­lan­gung auch gegen Unter­mi­eter

Öffnet dem Gerichtsvol­lzieher eine dem Ver­mi­eter unbekannt Per­son, die sich als Unter­mi­eter beze­ich­net, könne die Woh­nung zunächst nicht geräumt wer­den, weil das Räu­mung­surteil nur gegen die Per­so­nen wirkt, die im Urteil benannt sind. Ein neuer Anspruch im einst­weili­gen Ver­fü­gungsver­fahren gibt dem Ver­mi­eter die Möglichkeit, in dieser Sit­u­a­tion schnell einen weit­eren Räu­mungsti­tel auch gegen den unberechtigten Unter­mi­eter zu bekommen.

9. Absenkung der Kap­pungs­grenze für Erhöhun­gen von Bestandsmi­eten bis zur ort­süblichen Ver­gle­ichsmi­ete


Darüber hin­aus wird in § 558 Absatz 3 BGB eine Regelung einge­fügt, wonach die Bun­deslän­der für Gebi­ete mit anges­pan­nten Woh­nungsmärk­ten per Rechtsverord­nung die Kap­pungs­grenze für Mieter­höhun­gen bis zur ort­süblichen Ver­gle­ichsmi­ete von 20 Prozent auf 15 Prozent absenken und so flex­i­bel auf Miet­steigerun­gen beson­ders in Bal­lungsräu­men reagieren können.