Fragen zum Berliner Mietendeckel aus Sicht der Mietvertragsparteien

Der „Mietendeckel“ wurde bekanntermaßen beschlossen, siehe hierzu meinen Newsartikel unter https://www.kanzlei-empere.de/mietendeckel-vom-abgeordnetenhaus-berlin-beschlossen/

Hieraus ergeben sich folgende Fragen für Mieter und Vermieter

Fragen zum „Mietendeckel“ aus Mietersicht 

1. Wie sollten sich Mieter verhalten, wenn sie nach dem Stichtag 18.06.2019 bis zum Inkrafttreten des Gesetzes einer Mieterhöhung zugestimmt haben?

In diesem Fall ergeben sich für Mieter zwei Optionen:
Einerseits wird nur noch die am 18.06.2019 vereinbarte Nettokaltmiete ab Inkrafttreten des Gesetzes gezahlt. Wegen bevorstehender Rechtsstreitigkeiten sollten die nicht verwendeten Mietbeträge aber sicherheitshalber zur Seite gelegt werden. Bis jedoch das Verfassungsgericht nicht die Verfassungswidrigkeit des Mieten WoG Bln festgestellt hat, kann der Vermieter wegen bis dahin aufgelaufener Mietrückstände keine Beendigung des Mietverhältnisses durch Mieterkündigung erreichen.

Andererseits wird weiter die erhöhte Miete gezahlt und der Vermieter wird unter Fristsetzung aufgefordert, die niedrigere Stichtagsmiete zu bestätigen. Der Vermieter ist gewissermaßen nach dem Mietendeckel verpflichtet, unaufgefordert dem Mieter die nach dem Mietendeckel zulässige Miete mitzuteilen. Kommt er dieser Verpflichtung nicht nach oder entspricht die mitgeteilte Miete nicht den Werten der Mietpreistabelle des Mietendeckels, sollte vor einem Zivilgericht eine Feststellung über die preisrechtlich zulässige Miete erstritten werden.

2. Wie können Mieter mit Inkrafttreten des „Mietendeckels“ erhöhte Mieten gesenkt bekommen?

Die Nettokaltmiete kann gesenkt werden, wenn diese mehr als 20 Prozent über dem zulässigen Oberwert der Mietpreistabelle liegt. Geltend gemacht werden kann der Anspruch aber erst 9 Monate nach Inkrafttreten des neuen Gesetzes.

Für die Absenkung ist grds. kein Bescheid der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen zwingend  erforderlich, jedoch sollte auf den Erlass eines Absenkungsbescheides hingewirkt werden. Beides kann bei der zivilrechtlichen Auseinandersetzung gegen den Vermieter hilfreich sein. Erlässt die Senatsverwaltung einen Verwaltungsakt wozu sie jedoch nicht verpflichtet ist, wäre mit Zugang des Verwaltungsakts die Miete gesenkt.

3. Wie sollten sich Mieter verhalten, die nach dem Stichtag 18.06.2019 und vor dem Inkrafttreten des MietenWoG Bln einen Mietvertrag mit einer Miete abgeschlossen haben, die über den Mietobergrenzen des MietenWoG Bln liegt?

In diesem Fall kann erst nach 9 Monaten ein Absenkungsanspruch gegen den Vermieter durchgesetzt werden, wenn die Miete mehr als 20 Prozent über dem zulässigen Oberwert des in der Mietenpreistabelle des Mietendeckels festgelegten Rahmens liegt.

4. Worauf sollten Mieter bei einem Mietvertragsabschluss nach Inkrafttreten des  „Mietendeckels“ achten?

Der Vermieter darf höchstens die Miete verlangen, die zum Stichtag 18.06.2019 mit dem Vormieter vereinbart war, es sei denn, diese Stichtagsmiete überschreitet den Mietoberwert aus dem Mietendeckelgesetz. In dem Fall gilt dann der Mietoberwert.

Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter vor Abschluss des Vertrages die zum Stichtag vereinbarte Miete und die Berechnung der Mietobergrenze mitzuteilen.
Kommt der Vermieter dieser Pflicht nicht nach oder fordert eine höhere Miete, sollte der Mieter sich an das Bezirksamt wenden. Anschließend kann er die preisrechtliche zulässige Miethöhe vor einem Amtsgericht feststellen lassen.

5. Wie sollen sich Mieter verhalten, denen nach Inkrafttreten des „Mietendeckels“ noch eine Mieterhöhung zugestellt wird?

Mieterhöhungen sind bis zum 31.12.2021 nach dem Mietendeckel verboten, so dass der Mieterhöhung nicht zugestimmt werden muss. Das gilt auch dann, wenn eine Mieterhöhung erst für die Zeit nach dem Mietendeckelgesetz gefordert wird.
Mieterhöhungen zu einem Termin ab 01.01.2022 müssen Mieter hingegen bis zu 1,3 Prozent zustimmen, wenn die sonstigen zivilrechtlichen Voraussetzungen erfüllt sind und der Senat eine entsprechende Rechtsverordnung erlassen hat.

Fragen zum „Mietendeckel“ aus Vermietersicht 

1. Sind Vermieter an die Bestimmungen des Mietendeckels in Bezug auf die festgelegten Mietobergrenzen in der Mietenpreistabelle gebunden?

Grundsätzlich ja, es sei denn das Mietverhältnis fällt nicht in den Anwendungsbereich des Mietendeckels. Dies müsste im Einzelfall geprüft werden.

 2. Wie können Vermieter die Verfassungswidrigkeit des „Mietendeckels“ feststellen lassen?

Bei einer zivilgerichtlichen Auseinandersetzung zwischen Vermieter und Mieter über die preisrechtlich zulässige Miethöhe besteht die Möglichkeit, dass das Verfahren durch das zivilrechtliche Amtsgericht ausgesetzt und eine Vorlage an das Landes- oder Bundesverfassungsgericht durch einen Rechtsanwalt angestrebt wird.

Bei einer verwaltungsrechtlichen Auseinandersetzung zwischen Behörde und Vermieter über die preisrechtlich zulässige Miethöhe kann ebenfalls das verwaltungsgerichtliche Verfahren ausgesetzt und eine Vorlage an Landes- oder Bundesverfassungsgericht erreicht werden.

3. Welche Möglichkeiten haben die Behörden, um auf eine Einhaltung der Mietpreistabellenwerte hinzuwirken?

Zunächst ist der Vermieter verpflichtet, innerhalb von 2 Monaten nach Inkrafttreten dieses Gesetzes und vor Abschluss eines neuen Mietvertrages unaufgefordert Auskunft über die Berechnung der Mietobergrenze maßgeblichen Umstände zu erteilen. Eine Miete ist überhöht, wenn sie unter Berücksichtigung der Wohnlage mehr als 20 Prozent über der maßgeblichen Mietobergrenze in der Mietentabelle des MietenWoG Bln liegt (z.B. mehr als 7,74 EUR/m² Miete, wenn die Mietobergrenze bei 6,45 EUR/m² Miete liegt). Eine höhere Miete als diese, ist verboten. Bei Verstößen gegen den „Mietendeckel“ kann das Verhalten der Vermieter als Ordnungswidrigkeit bewertet werden und eine Geldbuße von bis zu 500.000 EUR verhängt werden.

4. Handeln Vermieter ordnungswidrig, wenn sie sich nicht an die Mietobergrenzen der Mietpreistabelle des „Mietendeckels“ bei einer Neuvermietung halten?

Ob Vermieter überhaupt tatsächlich ordnungswidrig handeln und gegen sie rechtswirksam ein Bußgeld wegen der Vereinnahmung einer überhöhten Miete oder verweigerten Auskunft verhängt werden kann, muss im Einzelfall und unter Berücksichtigung aller Umstände bewertet und festgestellt werden.

Rechtsanwalt A.Empere steht Ihnen für die relevanten verwaltungsrechtlichen als auch zivilrechtlichen Fragestellungen rund um den „Mietendeckel“ gerne zur Verfügung.