Einleitung

Bis zur Föderalismusreform im Jahr 2006 war der Bund für die die soziale Wohnraumförderung im Rahmen der Gesetzgebung alleine verantwortlich. Nach der Föderalismusreform sind nunmehr die Bundesländer für die Gesetzgebung im Bereich der sozialen Wohnraumförderung zuständig. Die Bundesländer können demnach landeseigene Gesetze zur Förderung des sozialen Wohnraums erlassen; machen sie von ihrer Gesetzgebungskompetenz keinen Gebrauch, gelten die bundesgesetzlichen Regelungen zum Sozialen Wohnungsbau als Bundesrecht weiter.

Ersetzung der bundesgesetzlichen Kostenmiete durch eine landesgesetzliche Verpflichtungsmiete

Der Berlier Senat hat am 20.06.2023 eine Änderung bzw. Ergänzung von Vorschriften für den Sozialen Wohnungsbau im WoG Berlin beschlossen. Die Änderungen traten zum 01.10.2023 in Kraft.

Wesentliche Änderung ist, dass die jahrelang in Berlin geltende bundesgesetzliche Kostenmiete durch die nunmehr ersetzte Verpflichtungsmiete gesetzlich geregelt worden ist, vgl. § 1a WoG Berlin neu.

Die Einhaltung der neuen Verpflichtungsmiete soll dabei für Objekte gelten, die eine Anschlussförderung erhalten haben.

Gefahr von Bußgeldern

Weitere Änderung ist, dass das Land Berlin nunmehr bei einer Vereinnahmung einer Miete durch den vermietenden Fördernehmer im Sozialen Wohnungsbau, die höher als die Verpflichtungsmiete -jedoch unter der Kostenmiete- liegt, ein Ordnungswidrigkeitsverfahren gegen die Vermieterseite einleiten kann.

Aufgrund der Gesetzesänderung können daher durch das Land Berlin Mietforderungen der Vermieter, die höher liegen als die Verpflichtungsmiete, nunmehr mit einem Bußgeld verhängt werden. Diese Möglichkeit bestand bisher dann nicht, wenn die vereinnahmte Sozialmiete der Vermieterseite zwar höher als die Verpflichtungsmiete, jedoch unter der Kostenmiete lag.

Widerspruch zu fortgeltenden Bundesgesetz und keine vollständige Ersetzung der Kostenmiete durch die Verpflichtungsmiete

Die Ersetzung von fortgeltendem Bundesrecht durch Landesrecht erfordert, dass sich der Landesgesetzgeber in eigener Verantwortung  der neuen Gesetztgebungskompetenz auch annimmt. Jedoch ist der Landesgesetzgeber keineswegs frei, nach Belieben das fortgeltende Bundesrecht zur Kostenmiete durch eigene Landesbestimmungen zu ergänzen oder auch -wie mit den teilweisen Änderungen die bundesgesetzlichen Regelungen zur Kostenmiete in zu ersetzendes Landes- und fortgeltendes Bundesrecht aufzuspalten. Ausweislich der neuen Regelungen im WoG Berlin hat das Land Berlin die Regelungen zur Kostenmiete im Bundesrecht nicht vollständig durch die landesrechtlichen Regelungen ersetzt, da insbesondere bei Förderungen ohne Anschlussförderung weiterhin die bundesgesetzlichen Kostenmietregelungen gelten sollen.

Die Mischlage aus Bundes- und Landesrecht für ein und denselben Regelungsgegenstand der Miethöhe im Sozialen Wohnungsbau im bestehenden System der Gesetzgebung stellt jedoch eine ungewollte Abweichung dar.

Ausblick

Es ist fraglich und klärungsbedürftig, ob das Land Berlin mit den neuen landesrechtlichen Regelungen zur Verpflichtungsmiete und zum Bußgeld im WoG Berlin überhaupt die bundesgesetzlichen Regelungen zur Kostenmiete in verfassungsgemäßer Weise ersetzt hat.

Zu klären ist weiter, inwieweit die neue Bußgeldregelung im WoG Berlin auch bereits vor der Gesetzesänderung vereinbarte Mieten, die die Verpflichtungsmieten überschreiten, erfasst.

Gerne steht Ihnen Rechtsanwalt Arepaade Empere für Fragen zur Änderung des WoG Berlin und den damit verbundenen Rechtsfragen beratend zur Verfügung.

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Rechtsanwalt Arepaade Empere wurde am 13.01.2022 durch die Rechtsanwaltskammer Berlin der weitere Titel des Fachanwalts für Miet- und Wohneigentumsrecht (WEG Recht) verliehen.

Mit diesem Fachanwaltstitel wurden besondere praktische Erfahrungen und besondere theoretische Kenntnisse des Rechtsanwalts Empere insbesondere in den Bereichen des Wohnraummietrechts, des Gewerberaummietrechts sowie auch des Wohnungseigentumsrechts (WEG Recht) durch die Rechtsanwaltskammer Berlin festgestellt und bestätigt.

Auch nach der Verleihung des Titels des Fachanwalts für Miet- und Wohneigentumsrecht (WEG Recht) muss jährlich die Fortbildung im Fachgebiet nachgewiesen werden.

Rechtsanwalt Empere kann Sie nunmehr noch qualifizierter im Bereich des Immobilienrechts von der Phase der Bauplanung bis nach der Phase der  Vermietung/Anmietung von Gewerbe-und /oder Mietwohneinheiten beraten.

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• Steigerung des CO2-Preis auf Brennstoffe auf 30,00 EUR

Der nationale CO2-Preis auf fossile Brennstoffe wird 2022 entsprechend dem geltenden Brennstoffemissionshandelsgesetz von 25 auf 30 EUR steigen. Verbraucher müssen also mit weiter steigenden Heizkosten rechnen.

• Senkung der Ökostrom-Umlage

Die Umlage zur Deckung der Vergütung des nach dem Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG) geförderten Stroms sinkt von 6,5 Cent 2021 auf 3,7 Cent pro Kilowattstunde 2022 – und damit auf ein 10-Jahres-Tief.

• Heizkosten: Verbrauchsinformationspflicht für fernablesbare Zähler

Sind fernablesbare Zähler oder Heizkostenverteiler installiert, müssen Gebäudeeigentümer den Mietern Abrechnungs- und Verbrauchsinformationen zukommen lassen, und zwar monatlich ab dem 01.01.2022. Das schreibt die neue Heizkostenverordnung vor.

• Schornsteine: strengere Regeln bei neuen Kaminöfen und Pelletheizungen

Mit höher und firstnah angeordneten Schornsteinen soll künftig die Nachbarschaft besser vor den Belästigungen und gesundheitsgefährdenden Immissionen durch Abgase aus Feststofffeuerungen geschützt werden. Deshalb gelten für Schornsteine von neuen Kaminöfen und Pelletheizungen ab 01.01.2022 strengere Anforderungen. Dies regelt die neue Verordnung über kleine und mittlere Feuerungsanlagen (1. BImSchV – Erste Bundesimmissionsschutzverordnung). Die Modernisierung oder der Ersatz bestehender Kaminöfen, aber auch der Ersatz einer alten Gas- oder Ölheizung gegen einen Biomassekessel werden nicht erschwert. Hierfür gelten die bisherigen Regelungen fort.

• Steigende Gebühren für Schornsteinfeger

Ab 01.01.2022 ist die geänderte Kehr- und Überprüfungsverordnung (KÜO) in Kraft. Mit der Neuregelung werden die Gebührentatbestände für Bezirksschornsteinfeger an die neuen Regelungen des Gebäudeenergiegesetzes (§ 97 GEG) angepasst und um die dort neu eingeführten Prüfaufgaben ergänzt. Diese betreffen unter anderem die Überprüfung des Ölheizverbots ab 2026 sowie die Prüfung der Ausstattung einer Zentralheizung mit einer Heizungssteuerung.

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Anlass der Klage war, dass nach Auffassung des Land Berlins der Baugenehmigung bzgl. des Bauvorhabens erhaltungsrechtliche Gründe entgegenstanden. Nach Ansicht der Grundstückseigentümerin waren hingegen derartige Gefahren ausgeschlossen, weshalb die Grundstückseigentümerin durch Rechtsanwalt A. Empere auf Erteilung der beantragten Baugenehmigung vor dem Verwaltungsgericht Berlin klagte.

Unter Mitwirkung des Rechtsanwalts Empere konnte sich die Grundstückseigentümerin mit dem Land Berlin schließlich außergerichtlich einigen. Inhalt der Vereinbarung war, dass auf der vorderen Grundstückshälfte ein gewerbliches Service-Apartmenthotel sowie auf der hinteren Grundstückshälfte ein Wohnhaus nach Abriss des leerstehenden Bestandsgebäudes errichtet werden darf.

Mehr dazu hier: https://www.berlin.de/ba-charlottenburg-wilmersdorf/aktuelles/pressemitteilungen/2021/pressemitteilung.1140661.php

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Baulandmobilisierungsgesetz gebilligt

Das Baulandmobilisierungsgesetz ist am 23.06.2021 in Kraft getreten. Neu in das Baugesetzbuch (BauGB) eingefügt wurde insbesondere das sogenannte „Umwandlungsverbot“ des § 250 BauGB: Diejenigen Objekteigentümer, Vermieter, Fondsgesellschafter, Bauträger, Investoren, etc. die Mietwohnungen zu Eigentum umwandeln wollen -auch einzelne in Mehrfamilienhäusern-, brauchen in Gebieten mit angespannten Wohnungsmarkt hierfür grds. eine Genehmigung. Die Bundesländer sollen durch Rechtsverordnung solche Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt bestimmen können. Auf diese Weise sollen Gemeinden Einfluss auf entsprechende Umwandlungsvorgänge nehmen.

Wichtigste Regelungspunkte des Baulandmobilisierungsgesetzes sind:

1.Bezahlbarer Wohnraum

Ziel des Baulandmobilisierungsgesetzes ist es, schneller Bauland zu aktivieren, bezahlbaren Wohnraum zu sichern und die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen zu beschränken.

2.Kommunales Vorkaufsrecht

Gemeinden können künftig brachliegende Flächen leichter für Wohnungsbau nutzbar machen, indem sie zum Beispiel ihre Vorkaufsrechte stärker ausüben – vor allem in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten. Dort dürfen sie auch leichter ein Baugebot anordnen, um Baulücken durch neue Wohneinheiten zu schließen.

3.Sozialer Wohnungsbau

Mit sogenannten sektoralen Bebauungsplänen dürfen Gemeinden – befristet bis Ende 2024 – Flächen für Wohnbebauung festlegen. Zusätzlich können sie vorschreiben, dass neue Wohnungen die baulichen Voraussetzungen für die soziale Wohnraumförderung erfüllen müssen.

Baugenehmigungen dürfen dann auch davon abhängig gemacht werden, ob die Förderbedingungen der sozialen Wohnraumförderung -insbesondere die Miet- und Belegungsbindung- eingehalten sind.

4.Mieterschutz bei Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen

In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt können Kommunen bis Ende 2025 die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen für Gebäude mit mehr als fünf Wohneinheiten untersagen. Bisher ist dies nur in Milieuschutzgebieten möglich. Durch Rechtsverordnung können die Länder abweichende Regelungen für Immobilien mit 3 bis 15 Wohnungen erlassen, um regionalen Besonderheiten Rechnung zu tragen. Besteht für ein bestimmtes Gebiet bereits eine Milieuschutzsatzung, ist § 250 BauGB vorrangig anzuwenden.

5.Wohnen im Außenbereich

Außenbereichsflächen zur Wohnnutzung können in das beschleunigte Verfahren zur Bauleitplanung einbezogen werden – allerdings nur befristet bis Ende 2022.

Im Außenbereich gilt künftig eine neue Baugebietskategorie: das Dörfliche Wohngebiet, in dem einvernehmliches Miteinander von Wohnen und – insbesondere landwirtschaftlicher – Nebenerwerbsnutzung einfacher zu genehmigen ist.

6.Ausblick

Ob insbesondere das neue Umwandlungsverbot in § 250 BauGB gegen verfassungsmäßige Vorgaben wie das grundgesetzlich geschützte Eigentumsgrundrecht sowie die Berufsfreiheit vestößt, müsste ggfs. im Rahmen gerichtlicher Verfahren überprüft werden.

Bedenken bestehen auch, ob das Umwandlungsverbot in § 250 BauGB mit EU-Recht und dort insbesondere mit der Regelung des freien Kapital- und Zahlungsverkehrs vereinbar ist.

Gerne steht Ihnen Rechtsanwalt Empere für Fragen rund um das Baulandmobilisierungsgesetz sowie dem Umwandlungsverbot in § 250 BauGB beratend zur Verfügung.

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Rechtsanwalt Arepaade Empere absolvierte von April bis Mai 2021 den IHK-Lehrgang „Qualifizierte Immobilienverwaltung IHK“, um insbesondere seine betriebswirtschaftlichen Kenntnisse in der Immobilienwirtschaft zu vertiefen.

Gegenstand der Ausbildungslehrgangs zum qualifizierten Immobilienverwalter waren:

• Einführung in die Immobilienwirtschaft
• Rechtliche Aspekte der Vermietung von Wohnimmobilien
• Bewirtschaftung von Mietwohnungsimmobilien
• Betriebskosten und Abrechnungen
• Vermietung und Bewirtschaftung von Gewerbeimmobilien
• Wohnungseigentumsverwaltung (WEG-Verwaltung)
• Grundstücksverkehr
• Vertriebsaspekte der Vermietung von Wohnimmobilien
• Immobilienverwaltung in der Praxis

Nach bestandener Abschlussprüfung wurde Rechtsanwalt Empere ein Zeugnis des Lehrgangsveranstalters für die erfolgreiche Absolvierung des Zertifikatslehrgangs „Qualifizierte Immobilienverwaltung IHK“ verliehen und ihm bescheinigt über die notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse in der Immobilienwirtschaft zu verfügen.

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Am 30.11.2020 hat die Bundesregierung den Entwurf eines Gesetzes zur Mobilisierung von Bauland (Baulandmobilisierungsgesetz) vorgelegt.

Der Gesetzesentwurf erweitert Vorkaufsrechte der Kommunen (§§ 24 ff. BauGB-E) und sieht Umwandlungsbeschränkungen vor. Außerdem ermöglicht der Gesetzesentwurf die Festlegung von Flächen für sozialen Wohnungsbau in Bebauungsplänen (§ 9 Abs. 2d BauGB-E), soll das Bauen im Außenbereich erleichtern (§ 13b BauGB-E; befristet) und auch im Innenbereich Erleichterungen bei Planungs- und Genehmigungsprozessen vorsehen (§ 9 Abs. 2d BauGB-E). Eine neue Gebietskategorie „Dörfliches Wohngebiet“ (§ 5a BauNVO-E) soll zudem das Nebeneinander von Landwirtschaft und Wohnen erleichtern.

Umwandlungsbeschränkungen von Miet- in Wohnungseigentum

Der neue beabsichtigte § 250 BauGB-E soll künftig die „Bildung von Wohnungseigentum in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten“ regeln. Danach wird die Bildung von Wohnungs- oder Teileigentum unter einen Genehmigungsvorbehalt gestellt, soweit sich die Immobilie in einem – von der Landesregierung durch Rechtsverordnung zu bestimmenden – Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt befindet. Ziel sei es, ein ausreichendes Angebot an bezahlbaren Mietwohnungen zu erhalten, erklärt die Bundesregierung weiter Allerdings wird der § 250 BauGB-E durch Ausnahmen aufgeweicht und die Rechtsverordnungen müssen zudem bis zum 31.12.2025 befristet sein.

Flächen für sozialen Wohnungsbau im Bebauungsplan

Daher würden die Vorkaufsrechte für Kommunen gestärkt, heißt es in dem Entwurf. Künftig könne eine Kommune dieses Recht geltend machen, wenn „auf einem zu veräußernden Grundstück ein Missstand besteht“. Außerdem werde ein neues Vorkaufsrecht für unbebaute beziehungsweise geringfügig bebaute und brachliegende Grundstücke in Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt eingeführt. Weiter soll es in Bebauungsplänen möglich sein, Flächen für den sozialen Wohnungsbau festzulegen. Diese Regelung solle bis Ende 2024 befristet werden, um dann zu überprüfen, ob die Maßnahme wirkt.

Neu: Das dörfliche Wohngebiet

Ebenfalls befristet werden soll die Verlängerung des § 13b BauGB, mit dem leichter im Außenbereich gebaut werden kann. Diese Befristung solle „bis zum 31.12.2022 beziehungsweise 2024“ gelten. Für den Innenbereich soll es Erleichterungen im Planungs- und Genehmigungsprozess geben. Außerdem ist die Einführung einer neuen Gebietskategorie vorgesehen: das „Dörfliche Wohngebiet“. Mit letzterem soll das Nebeneinander von Landwirtschaft und Wohnen leichter möglich werden.

Aussicht

Der Gesetzentwurf wird nunmehr erstmal im Bundestag und Bundesrat beraten. Das beabsichtigte Baulandmobilisierungsgesetz stellt  wohlmöglich eine Erschwerung bzw. Verhinderung der eigentumsrechtlichen Gestaltung von Immobilien dar, da es in schützenswerte Interessen des Eigentümers eingreife. Die Zukunft wird daher zeigen, ob der Gesetzesentwurf mit dem bisherigen Inhalt tatsächlich beschlossen wird.

Bei den Themen rund um das  beabsichtigte neue Baulandmobilisierungsgesetz steht Ihnen Rechtsanwalt und Fachanwalt Empere beratend mit seiner Expertise zur Seite.

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Hieraus ergeben sich folgende Fragen für Mieter und Vermieter

Fragen zum „Mietendeckel“ aus Mietersicht 

1. Wie sollten sich Mieter verhalten, wenn sie nach dem Stichtag 18.06.2019 bis zum Inkrafttreten des Gesetzes einer Mieterhöhung zugestimmt haben?

In diesem Fall ergeben sich für Mieter zwei Optionen:
Einerseits wird nur noch die am 18.06.2019 vereinbarte Nettokaltmiete ab Inkrafttreten des Gesetzes gezahlt. Wegen bevorstehender Rechtsstreitigkeiten sollten die nicht verwendeten Mietbeträge aber sicherheitshalber zur Seite gelegt werden. Bis jedoch das Verfassungsgericht nicht die Verfassungswidrigkeit des Mieten WoG Bln festgestellt hat, kann der Vermieter wegen bis dahin aufgelaufener Mietrückstände keine Beendigung des Mietverhältnisses durch Mieterkündigung erreichen.

Andererseits wird weiter die erhöhte Miete gezahlt und der Vermieter wird unter Fristsetzung aufgefordert, die niedrigere Stichtagsmiete zu bestätigen. Der Vermieter ist gewissermaßen nach dem Mietendeckel verpflichtet, unaufgefordert dem Mieter die nach dem Mietendeckel zulässige Miete mitzuteilen. Kommt er dieser Verpflichtung nicht nach oder entspricht die mitgeteilte Miete nicht den Werten der Mietpreistabelle des Mietendeckels, sollte vor einem Zivilgericht eine Feststellung über die preisrechtlich zulässige Miete erstritten werden.

2. Wie können Mieter mit Inkrafttreten des „Mietendeckels“ erhöhte Mieten gesenkt bekommen?

Die Nettokaltmiete kann gesenkt werden, wenn diese mehr als 20 Prozent über dem zulässigen Oberwert der Mietpreistabelle liegt. Geltend gemacht werden kann der Anspruch aber erst 9 Monate nach Inkrafttreten des neuen Gesetzes.

Für die Absenkung ist grds. kein Bescheid der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen zwingend  erforderlich, jedoch sollte auf den Erlass eines Absenkungsbescheides hingewirkt werden. Beides kann bei der zivilrechtlichen Auseinandersetzung gegen den Vermieter hilfreich sein. Erlässt die Senatsverwaltung einen Verwaltungsakt wozu sie jedoch nicht verpflichtet ist, wäre mit Zugang des Verwaltungsakts die Miete gesenkt.

3. Wie sollten sich Mieter verhalten, die nach dem Stichtag 18.06.2019 und vor dem Inkrafttreten des MietenWoG Bln einen Mietvertrag mit einer Miete abgeschlossen haben, die über den Mietobergrenzen des MietenWoG Bln liegt?

In diesem Fall kann erst nach 9 Monaten ein Absenkungsanspruch gegen den Vermieter durchgesetzt werden, wenn die Miete mehr als 20 Prozent über dem zulässigen Oberwert des in der Mietenpreistabelle des Mietendeckels festgelegten Rahmens liegt.

4. Worauf sollten Mieter bei einem Mietvertragsabschluss nach Inkrafttreten des  „Mietendeckels“ achten?

Der Vermieter darf höchstens die Miete verlangen, die zum Stichtag 18.06.2019 mit dem Vormieter vereinbart war, es sei denn, diese Stichtagsmiete überschreitet den Mietoberwert aus dem Mietendeckelgesetz. In dem Fall gilt dann der Mietoberwert.

Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter vor Abschluss des Vertrages die zum Stichtag vereinbarte Miete und die Berechnung der Mietobergrenze mitzuteilen.
Kommt der Vermieter dieser Pflicht nicht nach oder fordert eine höhere Miete, sollte der Mieter sich an das Bezirksamt wenden. Anschließend kann er die preisrechtliche zulässige Miethöhe vor einem Amtsgericht feststellen lassen.

5. Wie sollen sich Mieter verhalten, denen nach Inkrafttreten des „Mietendeckels“ noch eine Mieterhöhung zugestellt wird?

Mieterhöhungen sind bis zum 31.12.2021 nach dem Mietendeckel verboten, so dass der Mieterhöhung nicht zugestimmt werden muss. Das gilt auch dann, wenn eine Mieterhöhung erst für die Zeit nach dem Mietendeckelgesetz gefordert wird.
Mieterhöhungen zu einem Termin ab 01.01.2022 müssen Mieter hingegen bis zu 1,3 Prozent zustimmen, wenn die sonstigen zivilrechtlichen Voraussetzungen erfüllt sind und der Senat eine entsprechende Rechtsverordnung erlassen hat.

Fragen zum „Mietendeckel“ aus Vermietersicht 

1. Sind Vermieter an die Bestimmungen des Mietendeckels in Bezug auf die festgelegten Mietobergrenzen in der Mietenpreistabelle gebunden?

Grundsätzlich ja, es sei denn das Mietverhältnis fällt nicht in den Anwendungsbereich des Mietendeckels. Dies müsste im Einzelfall geprüft werden.

 2. Wie können Vermieter die Verfassungswidrigkeit des „Mietendeckels“ feststellen lassen?

Bei einer zivilgerichtlichen Auseinandersetzung zwischen Vermieter und Mieter über die preisrechtlich zulässige Miethöhe besteht die Möglichkeit, dass das Verfahren durch das zivilrechtliche Amtsgericht ausgesetzt und eine Vorlage an das Landes- oder Bundesverfassungsgericht durch einen Rechtsanwalt angestrebt wird.

Bei einer verwaltungsrechtlichen Auseinandersetzung zwischen Behörde und Vermieter über die preisrechtlich zulässige Miethöhe kann ebenfalls das verwaltungsgerichtliche Verfahren ausgesetzt und eine Vorlage an Landes- oder Bundesverfassungsgericht erreicht werden.

3. Welche Möglichkeiten haben die Behörden, um auf eine Einhaltung der Mietpreistabellenwerte hinzuwirken?

Zunächst ist der Vermieter verpflichtet, innerhalb von 2 Monaten nach Inkrafttreten dieses Gesetzes und vor Abschluss eines neuen Mietvertrages unaufgefordert Auskunft über die Berechnung der Mietobergrenze maßgeblichen Umstände zu erteilen. Eine Miete ist überhöht, wenn sie unter Berücksichtigung der Wohnlage mehr als 20 Prozent über der maßgeblichen Mietobergrenze in der Mietentabelle des MietenWoG Bln liegt (z.B. mehr als 7,74 EUR/m² Miete, wenn die Mietobergrenze bei 6,45 EUR/m² Miete liegt). Eine höhere Miete als diese, ist verboten. Bei Verstößen gegen den „Mietendeckel“ kann das Verhalten der Vermieter als Ordnungswidrigkeit bewertet werden und eine Geldbuße von bis zu 500.000 EUR verhängt werden.

4. Handeln Vermieter ordnungswidrig, wenn sie sich nicht an die Mietobergrenzen der Mietpreistabelle des „Mietendeckels“ bei einer Neuvermietung halten?

Ob Vermieter überhaupt tatsächlich ordnungswidrig handeln und gegen sie rechtswirksam ein Bußgeld wegen der Vereinnahmung einer überhöhten Miete oder verweigerten Auskunft verhängt werden kann, muss im Einzelfall und unter Berücksichtigung aller Umstände bewertet und festgestellt werden.

Rechtsanwalt A.Empere steht Ihnen für die relevanten verwaltungsrechtlichen als auch zivilrechtlichen Fragestellungen rund um den „Mietendeckel“ gerne zur Verfügung.

Der Beitrag Fragen zum Berliner Mietendeckel aus Sicht der Mietvertragsparteien erschien zuerst auf Rechtsanwalt Empere / Verwaltungs- und Immobilienrecht / Zivilvertragsrecht / Sportrecht.

Berlin führt als erstes Bundesland einen MietenWoG Bln Mietendeckel ein. Das Abgeordnetenhaus Berlin beschloss das Gesetz am 30.01.2020. Das MietenWoG Bln tritt nach der Veröffentlichung im Gesetzes- und Verordnungsblatt von Berlin vermutlich am 21.02.2020 in Kraft. Mit dem Gesetz sollen die Mieten in der Hauptstadt für fünf Jahre nicht steigen dürfen. Mit Inkrafttreten des MietenWoG Bln werden die Mieten auf dem Stand des 18.06.2019 „eingefroren“. Dies gilt für alle Mietverträge, die bereits am Stichtag 18.06.2019 bestanden und am Tag des Inkrafttretens des MietenWoG Bln immer noch bestehen. Klagen gegen den Mietendeckel gelten als sicher. Das MietenWoG Bln enthält Regelungen zum Mietpreisrecht, ist aber nicht zivilrechtlich (Rechtsverhältnis -Vermieter zu Mieter-), sondern öffentlich-rechtlich (Rechtsverhältnis -Behörde zu Vermieter- sowie Rechtsverhältnis -Behörde zu Mieter-) ausgestaltet.

Bestandsmieten sollen abgesenkt werden dürfen

Bei dem Mietendeckel handelt es sich um ein Gesetz, welches sowohl auf verwaltungsrechtlicher als auch zivilrechtlicher Ebene wirkt. Nach dem MietenWoG Bln dürfen Bestandsmieten gesenkt werden, wenn sie die in der Mietentabelle des MietenWoG Bln festgelegte Obergrenze um mehr als 20% überschreiten. Das gilt aber erst neun Monate nach Verkündung des Gesetzes. Ausgenommen von den Mietendeckel-Regelungen sind alle Neubauwohnungen, die ab dem 01.01.2014 bezugsfertig wurden.

Kritik

Gegner halten den Mietendeckel nicht für geeignet, den Anstieg der Mieten zu verhindern und zur Entspannung auf dem Wohnungsmarkt beizutragen. Verbände aus der Wohnungsbau- und Immobilienwirtschaft wenden ein, der Mietendeckel werde das Problem sogar noch verschärfen, weil Investoren abgeschreckt würden. Die Oppositionsparteien bemängeln zudem, der Mietendeckel werde nicht nur in der Praxis scheitern, sondern verstoße auch gegen die Verfassung. In dieser Frage sind allerdings eine Reihe von juristischen Gutachtern zu unterschiedlichen Einschätzungen gekommen. Unter anderem gilt als unsicher, ob ein Bundesland wie Berlin überhaupt ein solches Gesetz beschließen kann. Frau Senatorin Lompscher bezeichnete den Mietendeckel in diesem Zusammenhang als „juristisches Neuland“.

Unklare Rechtslage

Darauf verlassen, dass die Mieten in den nächsten fünf Jahren tatsächlich nicht mehr erhöht werden bzw. abgesenkt werden können, können sich die Berliner nicht. Entscheidend wird sein, wie die Verfassungsgerichte urteilen.

Der Beitrag Mietendeckel vom Abgeordnetenhaus Berlin beschlossen erschien zuerst auf Rechtsanwalt Empere / Verwaltungs- und Immobilienrecht / Zivilvertragsrecht / Sportrecht.

Der Berliner Senat hat am 26.11.2019 auf Vorlage der Senatorin für Stadtentwicklung und Wohnen, Frau Katrin Lompscher, beschlossen, den Entwurf des Gesetzes zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung (Berliner MietenWoG) ins Abgeordnetenhaus einzubringen. Das Mietengesetz soll für ca. 1,5 Mio. Berliner Mietwohnungen gelten. Vom Mietendeckel ausgenommen sind Wohnungen des öffentlich geförderten Wohnungsbaus (Sozialer Wohnungsbau),  mit Mitteln aus öffentlichen Haushalten zur Modernisierung und Instandsetzung geförderte Wohnungen mit Mietpreisbindung, Wohnheime, Trägerwohnungen sowie alle ab Anfang 2014 erstmals bezugsfertigen Neubauten.

Im Folgenden finden Sie zusammengefasst die wesentlichen Regelungen des Gesetzes zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung (Mietendeckel):

• Es wird ein Mietenstopp für fünf Jahre eingeführt. Maßgeblich ist die am 18.06.2019 wirksam vereinbarte Miete. Ab 2022 wird die Möglichkeit einer Anpassung von bis zu 1,3% pro Jahr geschaffen.
• Zur Festlegung der Mietobergrenzen wurden die Mittelwerte der Mieten des Berliner Mietspiegels 2013 mit der Reallohnentwicklung bis 2019 fortgeschrieben und im Gesetz tabellarisch dargestellt. Die Berechnung der geltenden Obergrenze erfolgt in Abhängigkeit von der Bezugsfertigkeit und der Ausstattung der jeweiligen Wohnung.
• Bei der Wiedervermietung von Wohnungen darf höchstens die am 18.06.2019 wirksam vereinbarte Miete aus dem vorherigen Mietverhältnis verlangt werden (Vormiete). Liegt diese Vormiete über der Mietobergrenze, ist sie darauf zu senken.
• In bestehenden Mietverhältnissen können Mieterhaushalte neun Monate nach Inkrafttreten des Gesetzes die Kappung einer überhöhten Miete bei der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen beantragen. Voraussetzung ist jedoch, dass die Miete um mehr als 20% über der zulässigen Mietobergrenze liegt.
• Modernisierungsmaßnahmen dürfen nur noch bis zu einer Gesamthöhe von 1,00 EUR/m² auf die Mieter umgelegt werden. Umlagefähig sind zudem nur Kosten für Maßnahmen aufgrund einer gesetzlichen Verpflichtung zur Wärmedämmung und Nutzung erneuerbarer Energien, sowie Kosten für die energetische Fenstererneuerung, den Heizanlagenaustausch, den Aufzugsanbau und den Abbau von Barrieren.
• Die Bezirksämter sind befugt, Vermieterinnen und Vermietern die Forderung oder Entgegennahme einer höheren als die nach dem Berliner Mietengesetz zulässigen Miete zu untersagen. Widersprüche gegen Herabsetzungsbescheide hätten keine aufschiebende Wirkung.
• Verstöße gegen die Anforderungen des Berliner Mietengesetzes können als Ordnungswidrigkeit mit einem Bußgeld von bis zu 500.000 Euro geahndet werden.

 II.Fragen aus Vermietersicht

-Verhalten bei Rückforderungsansprüchen von Mietern sowie Maßnahmen der Behörde wegen der Vereinnahmung überhöhter Mieten-

 1. Vermieterseite

Aus der Vermieterperspektive muss eine zulässige Vorgehensweise entwickelt werden, die zielführend eingesetzt werden kann, wenn Mieter im Wohnraummietverhältnis Rückforderungsansprüche gelten machen  und die Behörde (Bezirksamt, Investitionsbank Berlin bzw. die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen) im Verhältnis zum Vermieter z.B. durch Herabsetzungsbescheide bzw. Bußgeldbescheide tätig wird.

Ob es für Mieter tatsächlich ratsam ist, Rückforderungsansprüche im direkten Verhältnis zum Vermieter zu stellen, kann derzeit nicht eindeutig beantwortet werden. Dieser Schritt dürfte für die Mieter jedoch risikobehaftet sein. Denn sollte sich durch eine verfassungsgerichtliche Entscheidung herausstellen, dass der Mietendeckel verfassungswidrig ist, könnten Mieter aufgrund des durch das Verfassungsgericht festgestellten und bis dahin bereits aufgelaufenen Mietenrückstandes möglicherweise einer Kündigung seitens der Vermieter wegen Zahlungsrückstandes ausgesetzt sein.

Zudem sollten vorsorglich -wenn davon ausgegangen wird, dass das Mietendeckelgesetz nicht verfassungswidrig und damit nichtig ist-, Mietvertragsanpassungen bei bestehenden Mietverhältnissen vorgenommen werden, um sich im Verhältnis Vermieter-Mieter vor Rückforderungsansprüchen der Mieter abzusichern. Bei neu abzuschließenden Mietverträgen sollten  die aktuellen Entwicklungen rund um das neu zu beschließende Mietendeckelgesetz ebenfalls inhaltlich berücksichtigt werden, um potentielle Rückforderungsansprüche der Mieter auszuschließen. Insbesondere sollten bei zukünftigen Vertragsanpassungen Regelungen aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) beachtet werden, die durch das neue Mietendeckelgesetz nicht vollständig verdrängt werden.

 2.Die Rolle der Behörden

Neu wird sein, dass in bestehende und nach dem Inkrafttreten des Mietendeckelgesetzes neue begründete Mietverhältnisse durch Verwaltungsrecht eingegriffen werden kann. Ähnlich wie im Wohnungsbauförderungsrecht (Sozialer Wohnungsbau) ist für die Mietenprüfung die Verwaltung und hierbei insbesondere die Investitionsbank Berlin sowie die Bezirksämter zuständig.

Hierbei wird die Verwaltung mit dem Mietendeckelgesetz ermächtigt, mittels Erlasses von Bescheiden gegen die Vermieter vorzugehen,  die sich aus Sicht der Verwaltungsbehörden nicht an die Bestimmungen des Mietendeckelgesetzes, z.B. durch Vereinnahmung einer erhöhten Miete, halten.

Derartige Herabsetzungsbescheide sollten nicht ohne weiteres akzeptiert werden. Es ist empfehlenswert gegen solche Bescheide innerhalb der zulässigen Fristen Widerspruch einzulegen. Ein Widerspruch führt gewöhnlich dazu, dass eine behördliche Entscheidung nicht vollzogen werden darf bis über den Widerspruch entschieden worden ist. Jedoch soll im zu beschließenden Mietendeckelgesetz geregelt sein, dass in diesem Fall ausnahmsweise mit einem Widerspruch gegen einen Bescheid keine aufschiebende Wirkung einhergeht. Vielmehr müsste ein betroffener Vermieter  gleichzeitig zur Widerspruchseinlegung gerichtlichen Rechtsschutz vor dem Verwaltungsgericht Berlin in Anspruch nehmen. Ziel sollte jedenfalls sein, dass der Verwaltung vermittelt wird, dass der Herabsetzungsbescheid für rechtswidrig gehalten wird.

Sollte die Behörde gleichzeitig beabsichtigen, ein Ordnungswidrigkeitsverfahren wegen z.B. überhöhter Miete gegen einen Vermieter einzuleiten, wird empfohlen rechtzeitig einen anwaltlichen Rat in Anspruch zu nehmen, um aufzuzeigen, dass die Voraussetzungen für einen etwaigen, später zu erlassenden, Bußgeldbescheid nicht vorliegen.

III. Beratung

Bei der zukünftigen Mietenprüfung im Rahmen des Berliner Mietendeckelgesetzes sind Parallelen zur Mietenprüfung im Wohnungsbauförderungsrecht (Sozialer Wohnungsbau) zu sehen. Auch in diesem Fall ist insbesondere die Investitionsbank Berlin für die Einhaltung der preisrechtlichen zulässigen Kostenmiete bzw. Verpflichtungsmiete zuständig und kann bei einem Mietpreisverstoß des Vermieters entsprechende Maßnahmen gegen den fördernehmenden Vermieter einleiten. Bei den Themen rund um das Berliner Mietendeckelgesetz werden daher Vermieter mit ähnlichen Fragestellungen konfrontiert werden.

Der Beitrag Berliner Senat beschließt Gesetzentwurf zum Mietendeckel -Handlungsmöglichkeiten- erschien zuerst auf Rechtsanwalt Empere / Verwaltungs- und Immobilienrecht / Zivilvertragsrecht / Sportrecht.